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必读!全国房地产工程市场2018半年度报告全解析 2018/07/11 15:03:00   来源:雪球

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日前,全国房地产工程市场2018半年度报告发布。2018上半年土地市场300个城市拿地4226幅,成交总建面积41238.95万㎡,环比下降36.54%,成交量价齐跌;工程市场招投标方面,2018年上半年百强房企发布招标公告共2680条,涉及312个城市、118个行业,招标集中在土储相对充裕的华东区域;工程市场战略集采方面,2018年上半年共有17家500强开发商在60个以上的行业分类发起战略集采合作,全装修所需部品表现突出。


一 全国土地市场概况


1 总体情况:上半年成交规?;繁鹊?6.54%,成交量价齐跌。


2018年上半年,优采大数据监测的300个城市拿地4226幅,成交总建面积41238.95万㎡,环比下降36.54%。土地成交规?;繁燃跎?,各城市成交量均有所下降。土地价格波动明显,5月份成交均价达到年内最低值。


平均楼板价在今年上半年波动幅度明显,自今年1月开始上涨,至今年3月又下跌到3000元/平方米以下,土地价格波动与三四线城市成交的占比关系密切,鉴于三四线城市成交占比持续上升,整体成交价格波动下行。整体来看,今年上半年土地市场呈现量价齐跌的趋势。


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2 成交情况:一线成交回升、二线整体下滑、三四线开始分化,整体成交同比小幅下降


2018年上半年全国300城共成交土地4226幅,同比下降20.94%。成交总建面积41238.95万㎡,同比下降14.72%。其中住宅类(纯住宅、商住、综合)2825幅,同比下降15.75%,成交总建面积30817.25万㎡,同比下降15.50%。


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2018年1-6月份月土地成交概况


3 各能级城市:供应显著放量而成交同比下跌


2018年上半年,中央已多次重申“房住不炒”,坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。地方层面“四限“扩容、加码,热点城市调控持续升级,部分城市开始暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。


各能级城市市场分化愈演愈烈,一线城市市场“先抑后扬”、二季度开始回升,二线城市整体降温、分化严重,重庆、西安、青岛等维持量价齐升之势,而厦门、天津等成交急剧萎缩,三四线城市依然持续高热,成交占比继续上升。


一线城市共成交土地153幅,规划总建面积1687.57万㎡,跌幅逐渐收窄,市场回暖趋势显著。二线城市共成交土地2456幅,规划总建面积24419.66万㎡,市场逐渐萎缩,部分城市同比大幅上涨。三四线城市共成交土地1458幅,规划总建面积13306.92万㎡,市场相对较为平稳,也可看出三四线市场依旧高热,部分城市成交量激增,例如徐州、常州、南通等。但也有部分需求内生型城市房价过快上涨之后,严重透支当地购买力,后续规模增长疲态显露。


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2018年1-6月各城市土地成交概况(部分)


二 工程项目市场概况


1 最新开盘项目:调控持续,加速项目入市抢收业绩


2018年上半年新开盘项目1716个,规划总建面积34965.69万㎡。一线城市新开盘299个项目,规划总建面积4175.91万㎡。一线城市将继续小幅回升,供应量稍一放松,成交量也会随之上升。


二线城市新开盘1071个项目,规划总建面积21097.69万㎡。二线城市新增项目量增加而整体成交量仍将下滑,热点城市在被住建部约谈后纷纷出台紧缩新政,收紧限购和出台限售之后,市场快速降温,而西安、长沙、杭州等一批城市开始禁止企业购买住房,进一步抑制市场投机炒作,势必影响这些城市未来成交表现。


三四线城市新开盘共315个项目,规划总建面积9091.97万㎡。三四线城市火热行情短期仍将维持,但市场表现预计开始显著分化。


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2018年1-6月各城市开盘项目(部分)


2 项目分布:调控持续,加速项目入市抢收业绩


2018年上半年开工项目仍然集中在华东、华南等地区,华东、华南房企土储相对充裕,在房地产市场调控成为常态,部分城市限售、限价政策调控持续的背景下,将会有更多持货观望的房企或加大供应量、尽可能的多推项目;或选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成全年的销售目标。


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2018年1-6月开盘项目区域分布


3 全装修:满足多方利益,符合未来产业趋势


《建筑业发展“十三五”规划》已经明确要求,到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%,在中央的倡导下,各地方政府已经出台了相应的“全装修”地方政策,明确提出全装修覆盖率,努力提高全装修渗透率。


2018年上半年开盘项目共1716个,其中毛坯1467个,规划总建面积30377.63万㎡,全装修247个,规划总建面积4718.12万㎡。全装修占比只有13%,远远没有达到要求。一线城市北上广深依然是开发商重点发力全装修的城市,在区域选择上,华东是主要布局区域,其次是西南、华北、华南。


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2018年1-6月开盘项目装修情况


4 百强房企全装修:百强房企的集中度不断提升,未来新建项目全装修比例会继续攀升


2018年上半年百强房企共拿地194幅,规划总建面积14736.25万㎡,其中毛坯11418.24万㎡,全装修3318.01万㎡,全装修占比达到23%。对于开发企业来说,全装修一方面可以享受税收减免,另一方面,提高了楼盘品质与竞争力。


根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,“装修成本可享受加计扣除20%的优惠”这降低了土地增值额度。百强房企的集中度不断提升,这也促进了全装修比例的提升。


三 工程招投标概况


1 招标区域分布


2018年上半年百强房企共发布2680条招标公告,涉及312个城市、118个行业。招标集中在土储相对充裕的华东区域,房企新开工意愿十分强烈,一方面是补库存的普遍需要,另一方面也说明对未来市场谨慎乐观,加快周转以抢收业绩。


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2018年1-6月房企发布招标区域


2 行业分类


为了满足房企在各个行业建立供应商资源,优采大数据服务云平台将产业链分为8个大类139个行业,2018年上半年开发商主要招标重点还是土建类,如总承包工程、桩基工程、消防工程、幕墙工程等。其次是精装修类,如装修总包、户内门、厨房电器、室内灯具、卫浴陶瓷等。全装修大趋势日渐明朗,建材、厨、卫产品成为标配,开发商对于精装修行业的需求只会越来越多,房企的加速布局也推动了精装修行业的普及。


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2018年1-6月开发商招标行业分类


2018年上半年500强开发商共发布10402条中标公告,涉及5780个企业,其中宏源防水、通正设备、星月门业等企业表现良好。地产集中度提升叠加采购向品牌企业倾料,龙头品牌的工程业务正高速增长且有望得以维持,成为公司收入增长的潜在增长点。精装比例提升使工程业务市场容量快速增长,而地产集中度提升叠加精装采购向品牌企业倾料使龙头品牌的占有率不断提升,双重提升下龙头企业工程业务正高速增长。


四 工程市场战略集采概况


1 战略集采招标:市场逐步成熟,战略集采趋于标准化


2018年上半年共有17家500强开发商在60个以上的行业分类发布战略集采合作,全装修所需部品表现突出。与毛坯房相比,全装修涉及到的建材家居品类范围从传统的三大材料、大型设备,延伸到地面、墙面、门窗、电器、厨卫、五金、家具等数十种品类成百上千种产品,从毛坯房开始,到个性全装修交付,房产商须要有一站式解决方案,全装修品类的战略集采成为供应商必须把握住的新机会。


金科集团、合生创展发布战略集采合作最多,主要集中在精装修和建筑部品类。如厨房电器、卫浴陶瓷等。随着国内房企对成本控制的日益重视,500强房企越来越看重与不同行业门类的战略集采,对行业中相关企业的档次要求也不断提高,同时更加青睐“500强首选供应商品牌”首选率前五位的企业。


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2018年1-6月开发商战略招标行业分类(部分)


2 中标企业:不同品类精装修集中度差别,龙头品牌正加速增长


2018年上半年500强开发商共发布687条战略中标,涉及69个行业,608家企业。房地产精装修对供应商的标准也在发生变化:在初级阶段,精装修的材料供应选择更多看重“价康”,做精装修的目的是为了方便购房者使用、使房子更好的卖出去;现在部分地产商的选择标准正在变成“质优”,精装修的配置要与房子的定位相匹配,知名的品牌成为房地产销售的重要宣传点,精装修档次的提升为品牌企业提供了更好的机遇和更多的市场空间。


老板电器、科勒、星月门业作为龙头企业,产品质量和与品牌美誉度已经得到了市场的高度认可,中标全国百强房企项目招标的机率较高,这也为以上龙头企业获取更高的市场份额创造了有力的发展机遇。


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2018年1-6月全装修行业中标企业详情

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